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2015房地产经纪实务房地产估价的方法盘楼

发布时间:2019-11-22 16:25:36 阅读: 来源:气动阀厂家

2015房地产经纪实务:房地产估价的方法

1、市场法也称比较法、市场比较法、交易实例比较法,是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似的房产,然后将它们与估价对

1、市场法

也称比较法、市场比较法、交易实例比较法,是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似的房产,然后将它们与估价对象进行比较,对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。

市场法的本质:是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。

理论依据:是房地产价格形成的替代原理,即“同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。”

适用的对象:住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多、经常发生交易的房地产的价值。

操作步骤:搜集交易实例;选取可比实例;对可比实例的成交价格进行适当的处理;求取比准价格。

2、成本法:

是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减折旧来求取估价对象价值的方法。(也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法,即先把房地产价格分成它的各个组成部分,然后分别求取各个组成部分,再将各个组成部分相加。)

本质:是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。

理论依据:是生产费用价值论――商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。(从卖方的角度看:卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价,如果低于该代价,他就会亏本;

从买方的角度看,是买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产所必要的支出,如果高于该支出,他还不如自己开发。

估价对象:新开发的房地产;旧的房地产;即在建工程;计划开发建设的房地产。

操作步骤:搜集房地产价格构成等资料;测算重新购建价格;测算建筑物折旧;求取积算价格。

3、收益法:

也称收益资本化法、收益还原法,是预测估价对象的未来收益,然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

本质:以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。(从收益法的观点看,房地产的价值是其未来净收益的现值之和。

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